地铁三房167万！禅城城南，价格战太凶了
大家好，我是功夫基。
作为一名禅桂土著，经常收到一个灵魂拷问：
为什么禅城涨不起来？
有一个不太准确的比喻：既生瑜，何生亮。禅城，可能就是阿瑜。
春光正好，基哥去了一趟城南，作为禅城中心最有代表性的成熟板块，比祖庙舒适，比城北&奇槎成熟，比张槎宜居，即使是这样，城南依然摆脱不了2字头。
今天带大家看看看，到底为什么。（本文不含亚艺、奇槎板块）
龙光最低2.2万，比周边二手还便宜
你们猜城南人气最旺的是谁？龙光天宸！没想到吧。
在登记表上，10点前面已有7、8组客，参观过程中新客户不断，大多是渠道客，销售们好像很习惯这种场面了，没座位？那客户您就站着计价好了。
要知道，近期龙光集团面临危机，正在努力自救。
| 实际价格，比这海报更便宜
在这样的情况下，龙光天宸依然人气这么旺，原因只有一个：便宜。
目前项目主推靠近佛山大道的8座，主打94、103平三房，带装2.3-2.4万/平，这么说吧，开盘2.3万，卖了一年还有2.3万，而且现在澜石也卖这价，是不是很笋！
不过，便宜是有原因的。8座跟整个主社区之间分开的，西侧就是佛山大道，北侧还有公交车站和农贸市场，环境的确比不上主社区里的楼栋。
| 左侧是8座，右侧是11座
主社区内在售的是11座，主打118-160平四房，带装2.6-2.8万/平，刚过去的周末还举办了医疗卫生行业团购专场，特批额外97折。
四房这个价格，比普君二期便宜，跟朝安金茂悦相当，对面星星华园二手挂牌均价都去到2.7万了，天宸这波操作的确很有竞争力。
同在城南的另一个项目，龙光玖誉台，人气虽然没天宸厉害，但价格也是真实在。
98平三房特价最低2.2万/平，128平四房特价约2.5万/平，其他非特价单位2.3-2.7万/平，销售多次表示，要是真想买，折扣还有得谈。
| 龙光玖誉台项目内景
这盘虽然社区小，楼距近，四周都是小马路，但好在周边成熟，港口路N个新老盘汇聚，一路之隔就有菜市场，居住还是很方便的。
龙光这两个盘，基本都比周边二手次新盘报价便宜，而且大部分楼栋都封顶了，进入内部装修阶段，预计明年及后年交付。
三房特价167万，澜石刚需收割机
说到城南最便宜的盘，当数泷景。
目前这盘主推八期，位于澜石小学南侧，西邻佛山大道，主推85/91/103/111平三房，127平四房，其中三房2-2.3万/平，四房如果是南向望江就要2.7万/平。
| 右下角的就是八期
该盘最笋的是特价单位，有数套做到1.9万/平，85平三房最低总价167万，3成首付50万。此外，7期部分北向朝医院的余货，也有1.9万/平。
| 泷景特价单位
至于泷景的二手市场，天量的供应，竞争可以用惨烈来形容。
在五期地铺的数间中介门店，都会在门口摆上一块大白板，写着几乎是最笋的单位，一溜儿1.9-2万/平。但算上税费啥的，还是竞争不过泷景的一手房。
有意思的是，中介聊着聊着，就会推荐佛山新城的中南春风南岸，最低有1.8万/平，比这里更便宜。
| 中介门店前的白板
夹缝中的本土开发商，活得还行
在城南还有两个特别的项目，都是由本土房企开发的，一个是黎明嘉园，一个是天樾水岸，这两个盘都有一股莫名的傲气。
黎明家园在新福港鼎峰斜对面，位置是很好的，但项目商住混合，只有2栋住宅，其他都是公寓和写字楼。
| 项目临路的商业产品
目前项目无货可售，销售连沙盘都懒得介绍了，几句话打发完事。
项目计划下个月推出1座，南靠黎冲村，北侧有商业遮挡，主打94/111平的三房，毛坯吹风2万/平，现场看楼距超密，真是回迁房都比这好。
| 中间那栋就是1座
天樾水岸更犀利，进门就告诉你已经有四栋楼卖光了，剩下的一栋楼层也不多了，关键是也不便宜。
剩下的是5座，面积主打95-118平三四房，南侧望江，卖到2.5-2.6万/平，北侧对回迁房，低层2.2-2.3万，毛坯交付，说实话是真的不便宜。
1-4座的大户型160/180/210平几乎全部卖光，零星余货大约在3-3.3万/平。
| 最左侧的是5栋，右边的都卖完了
该盘最大的销售资本就在于南向望江和佛山新城的景观，另外一旁的保利秀台天珺也是其重点提及的配套。
不过，景观虽好，但南侧在建的东平路，距离第一排楼体很近，目测不到百米，项目所在的路口还有个红绿灯，这注定中低层单位会有一定噪音和粉尘影响。
| 白色一点点的就是在建的东平路
此外，项目二期位置目前还是村屋，得拆了才能把二期建起来，一期入住的时候可能会有施工噪音影响。
| 左侧是回迁房，右侧是二期待拆村屋
这感觉，怎么说呢，也许就是“一啖砂糖一啖屎”吧。
城南的价格战，实在太凶狠了
最后，功夫君还看了粤海拾桂府，不出意外，这应该是城南板块交标的天花板。
虽然交标挺用心的，但价格是出乎意料的实在，项目主推6/8座，95平小户型西南向2.4-2.6万/平，东南向2.5-2.8万/平，110-140平四五房就要2.7-3万/平及以上。
现成的商场配套，还有双地铁，考虑到1.8万的地价，四舍五入，现在的售价香不香？
| 粤海拾桂府板房
这一趟下来，基哥发现，城南盘，卷得很厉害。
取一个中庸的价格，咱就说2.5万/平吧，在龙光两个盘可以随便挑，在天樾水岸可以望江，在粤海拾桂府可以买到好的朝向。
要是钱少呢，泷景1.9-2万也有得选，总价167-200万三房可以上车。
关键是，以上这些盘，除了天樾水岸，配套也都挺成熟的，不用经历板块阵痛期，幸福指数很容易上来。
基哥认为，当前的城南市场，水分是比较少的，价格整体很实在，有地铁、有配套、有景观，为什么涨不起来？
第一，泷景的存在，可能是一个重要的价格锚点。
第二，这几个盘产品都比较相似，地段差异又不大，不可避免地陷入价格战。
第三，关键还是在于不临广，2号线带来的增益不明显，新规划少，只有一个东平河北岸打造，种种原因使得投资意愿偏少。
不过，房住不炒，对于想上车的刚需来说，这样的城南，不正是最可爱的城南吗！